Creșterea ratei cheie a dobânzii afectează întotdeauna împrumuturile gospodăriilor și întreprinderilor, respectiv finanțele noastre personale. După un deceniu de rate ale dobânzilor scăzute artificial de către băncile centrale, s-a ajuns la o datorie record de consum.

Citește mai multe despre acest subiect: BCE: Riscul spargerii unei noi bule imobiliare este în creștere

Anumite sectoare, precum piața imobiliară, sunt deosebit de sensibile la modificările ratei de creditare. Prin urmare, odată cu micșorarea artificială a ratelor dobânzilor de către Banca Centrală Europeană în 2014, sectorul a revenit la o creștere nefiresc de rapidă. Se pare că asistăm la o bulă imobiliară „Când ne așteptăm la o bulă imobiliară și explozia acesteia?”:

Creșterea ratelor dobânzilor este pionul care face bulele imobiliare să explodeze. Cu cât rata dobânzii este mai rapidă și mai mare, cu atât bula va exploda mai repede.

În SUA, creșterea ratei dobânzii cheie a început în luna martie a acestui an an. În timp real vedem efectele negative asupra pieței imobiliare. Creșterea acesteia ne poate arăta la ce să ne așteptăm în Europa, când Banca Centrală Europeană va începe aceeași politică mai târziu în vară.

Explozia bulei imobiliare în SUA?

Impactul dobânzilor asupra pieței imobiliare nu este doar o teorie. Cele mai recente date disponibile demonstrează cum chiar și cea mai mică creștere posibilă a ratei cheie a dobânzii are un impact disproporționat asupra sectorului locativ. Iată ce arată ele:

Infografic : Efectul creșterii ratelor dobânzilor cheie pe piața imobiliară din SUA

Cumpărătorii de case sunt mai pesimiști ca niciodată

Sondajul realizat de Fannie Mae prin care s-a luat pulsul consumatorilor acoperă, de asemenea, perioada în care precedenta bula imobiliară a izbucnit în 2007. Revenind la bază, tocmai cvasistatul Fannie Mae și Freddie Mac, creați de Congresul SUA, au umflat piața imobiliară. Au cumpărat și au garantat un credit ipotecar de la bănci comerciale. Acest lucru a creat un risc moral uriaș – atunci când știi că împrumutul este garantat, nimic nu te împiedică să dai împrumuturi debitorilor insolvenți. În cele din urmă, această datorie va fi cumpărată de Fannie Mae și Freddie Mac. În acest fel, încercarea statului de a „ajuta” visul american de a deține o casă a ajutat mai întâi umflarea semnificativă a bulei și, ulterior, a determinat mulți oameni să-și piardă proprietatea.

Dar chiar și după ce bula imobiliară a explodat, cumpărătorii din Statele Unite au fost mai optimiști în ceea ce privește piața imobiliară. În luna mai a acestui an, doar 17% au spus că au considerat că acum este un moment bun pentru a cumpăra o casă . Indicele de încredere al consumatorilor realizat de Fannie Mae a scăzut la 62 de puncte – cea mai mică valoare din istorie. După izbucnirea ultimei bule imobiliare, aceasta a fost de două ori mai mare – 118 puncte. Chiar și în criza economică din 1991, când a atins minimul anterior, a rămas peste 100 de puncte.

Acest lucru nu este surprinzător deoarece:

Imobilul este cel mai inaccesibil din istorie

Indicele Bank of America a ajuns, de asemenea, la cea mai scăzută valoare din istorie. A fost sub nivelurile din 2014 și 2008.

Creșterea ratei dobânzii cheie de la 0 la 1,5% are un efect disproporționat mai puternic asupra ratelor dobânzilor ipotecare. Rata dobânzii la creditele ipotecare pe 15 ani s-a dublat, de la 2,3 la 4,8% (+ 2,5 puncte procentuale). Cea pentru 30 de ani a crescut cu aproape 90% – de la 3,1 la 5,8% (+2,7 puncte procentuale). Întrucât cu siguranță va exista o creștere a ratei dobânzii cheie în iulie și probabil în septembrie, ne putem doar imagina ce va duce acest lucru la creșterea ratelor dobânzilor ipotecare în Statele Unite.

Trebuie să privim performanța în contextul a ceea ce se întâmplă în economie în ansamblu. După deschiderea economiilor, prețurile materialelor și materiilor prime folosite în construcții au început să crească rapid. Pe lângă acestea, prețurile bunurilor de consum final au crescut și ele exponențial. Acest lucru a contribuit la creșterea în continuare a prețurilor proprietăților.

Citește mai multe despre subiectul: Cât este inflația reală

În același timp, inflația record și-a început „atacul” asupra puterii de cumpărare a consumatorilor la începutul anului trecut. În fiecare lună, cu excepția lunii aprilie 2022, a crescut din ce în ce mai mult. Acesta este motivul pentru care starea de spirit a consumatorilor, dintre care mulți sunt împotmoliți în datorii, a început să scadă anul trecut. Este dificil să aloci fonduri pentru a-ți achita datoriile sau pentru a contracta un împrumut ipotecar la o dobândă în creștere, atunci când bugetul tău personal este din ce în ce mai concentrat pe achizițiile de produse de bază.

Citește mai multe despre acest subiect: Prețuri și mai mari – apar efectele dramatice ale inflației producției

Combinația dintre creșterea ratelor dobânzilor și creșterea bunurilor de consum final va face proprietatea și mai dificil de accesat. Nu în ultimul rând, rata actuală a șomajului este de 3,6%. Aceasta este a doua cea mai mică valoare de la începutul anilor 1970. Dacă va exista o nouă criză economică în Europa, numărul și ponderea șomerilor vor crește. Prin urmare, va fi dificil sau direct imposibil ca și mai mulți consumatori să contracteze un credit pentru locuințe.

Autorizațiile de construcție scad brusc

Autorizațiile de construire din Statele Unite se prăbușesc. În aprilie, când sunt disponibile cele mai recente date, acestea scad cu 10% față de martie. Modificarea reflectă doar creșterea ratei cheie a dobânzii cu cel mai mic pas posibil – până la 0,25% și statisticile reflectă doar atât. De atunci, a mai fost majorată rata dobânzii de două ori și acum se află în intervalul între 1,5 și 1,75%. Prin urmare, autorizațiile abia încep să scadă, așa cum a fost cazul bulei imobiliare anterioare.

Declinul acestora este de așteptat să continue și în următoarele luni, deoarece numărul tranzacțiilor este în scădere din cauza creșterii ratei dobânzii cheie. De la vârful din ianuarie a acestui an până în mai, acestea au scăzut cu 15,6%. Din nou, subliniem că datele includ doar primele creșteri ale ratei dobânzii cheie și, respectiv, ale ratei ipotecare. Pe măsură ce creșterea lor continuă, companiile vor fi din ce în ce mai puțin înclinate să înceapă noi proiecte. Nu numai că vor avea o finanțare dificilă pentru ei din cauza creșterii dobânzilor, dar se vor confrunta și cu prețuri aproape record la materialele de construcții. În această situație, dezvoltatorilor le este din ce în ce mai costisitor să construiască locuințe noi pe care s-ar putea să nu le poată vinde deloc, având în vedere piața în scădere în ansamblu.

Constructorii privesc sumbru la viitor

Având în vedere cele spuse până acum, nu este de mirare că sentimentul în rândul companiilor de construcții începe să se deterioreze. Indicele de încredere în industrie a atins a doua cea mai mare valoare raportată vreodată la sfârșitul anului trecut. La vremea aceea, guvernul încă pretindea că inflația este un fenomen temporar și că economia era mai puternică ca niciodată. De atunci, s-a mișcat rapid în jos, scăzând cu peste 20% în doar cinci luni.

Cu cât companiile de construcții sunt mai pesimiste, cu atât veștile sunt mai proaste pentru economie în ansamblu. Construcția nu are loc în vid, ci implică multe alte sectoare care produc și furnizează materiale și servicii. În același timp, este nevoie de oameni pentru a construi clădiri – industria necesită forță de muncă intensivă. Odată cu izbucnirea noii bule imobiliare, companiile vor începe să concedieze angajați (adică numărul șomerilor va crește), iar comenzile pentru companiile de servicii vor scădea. De aceea, problemele din sectorul imobiliar sunt adesea cauza sau sunt însoțite de o criză economică.

Dinamica din Statele Unite și Europa este aceeași. Banca Centrală locală scade în mod artificial rata cheie a dobânzii, umfland o bulă imobiliară, deoarece stimulează achiziționarea de locuințe. Când situația economică se înrăutățește și/sau Banca Centrală începe să majoreze dobânda cheie, această bulă izbucnește.

În SUA, Rezerva Federală a început deja să majoreze dobânda. De aceea, se observă o scădere a industriei și a economiei în ansamblu. În primul trimestru, produsul intern brut a scăzut. Țara e cu un picior în criza economică – este nevoie de două trimestre consecutive de scădere a PIB-ului pentru a fi oficial în astfel de situații.

În Europa, ne putem aștepta la dinamici similare în sectorul imobiliar, după ce Banca Centrală Europeană începe să majoreze ratele dobânzilor în iulie. De aceea, merită să ne uităm la Statele Unite, unde urmărim în timp real cum este în scădere sectorul, pentru a ști la ce să ne așteptăm.