Credite ipotecare, ratele dobânzilor, datorie, credit, bani, imobiliare

Creditul este unul dintre principalele motoare ale economiilor și ale modului în care trăim astăzi. Dintre toate tipurile de credite, cele ipotecare sunt cele mai frecvente și reprezintă cea mai mare parte din datoriile oamenilor.

După criza financiară din 2008, ratele dobânzilor au fost reduse la niveluri apropiate de zero (sau chiar sub zero în UE și Japonia) de către băncile centrale pentru a stimula creșterea economică prin intermediul expansiunii creditului, iar piața ipotecară a început să se umfle din nou. Perioada de dobânzi ipotecare scăzute a continuat timp de un deceniu, însă în ultimii doi ani Banca Națională a României a majorezat din nou ratele dobânzilor.

În acest articol mă voi focusa pe modificările ratelor dobânzilor ipotecare, deoarece creditul afectează în mod direct cererea și oferta – deci prețurile – uneia dintre cele mai importante piețe pentru majoritatea consumatorilor – cea a locuințelor.

Situația actuală a creditelor ipotecare din România

Deținerea unei case în România este o normă. Rata de deținere a unei locuințe este de 94,8% din martie 2023, una dintre cele mai ridicate din lume, media Uniunii Europene fiind de 70%. Această cifră este o consecință a culturii noastre de a deține o proprietate, ceea ce a dus la o sumă totală de 105,4 miliarde de lei în ipoteci în sold în noiembrie 2023, potrivit datelor BNR. Pentru comparație, la sfârșitul anului 2008, volumul creditelor ipotecare în sold era de aproape 21 de miliarde de lei.

Cererea crescută de credite ipotecare și de cumpărare de locuințe este rezultatul mai multor intervenții ale Băncii Naționale a României pe piața creditelor, prin reducerea artificială a dobânzilor. În 2009, a început să le reducă pentru a stimula economia tocmai prin ceea ce a provocat prăbușirea acesteia, când dobânzile au fost majorate – credite ieftine. În următorii șase ani, acestea au fost reduse la o șesime – de la 10,5% la 1,75%, fiind cel mai scăzut nivel înregistrat vreodată, după introducerea noului leu românesc în iulie 2005.

Mai multe despre subiect, aici: Împrumuturile bancare: ce sunt și ce trebuie să înțelegem?

Până în 2013, ratele scăzute ale dobânzilor și sentimentul de redresare economică i-au stimulat pe români să înceapă din nou să se împrumute. Numai între decembrie 2013 și decembrie 2014, valoarea creditelor ipotecare nou acordate a crescut cu 94%, ceea ce arată că scăderea ratelor ipotecare făcea creditele mai atractive.

Odată cu reducerea continuă a ratei dobânzii de politică monetară, cererea de credite ipotecare a continuat să crească pe parcursul următorului deceniu. În noiembrie 2023, creditele ipotecare nou acordate au o valoare de 2,96 miliarde de lei. Aceasta reprezintă o creștere de aproape șapte ori a valorii ipotecilor nou acordate în decursul a numai zece ani.

În timpul pandemiei COVID, Banca Națională a României a umflat puternic sistemul monetar. Din martie 2020, agregatul monetar M1 (bancnote, monede și depozite peste noapte) a crescut cu peste 41%.

Mai multe despre subiect, aici: Economia României – între ciocan și nicovală

Cu toate acestea, după zece ani consecutivi de injecții de lichiditate și de credite în sistemul financiar, începând cu 2013, banca centrală a început să majoreze ratele dobânzilor pentru a tempera împrumuturile. Desigur, aceste evenimente afectează economia cu un decalaj de timp. Însă, creșterea dobânzilor a început să îi afecteze pe deținătorii de ipoteci încă din 2022. Iată cum se raportează rata dobânzii de politică monetară la ratele ipotecare.

Ratele dobânzilor de referință în România

O regulă generală în sistemul financiar de credite este aceea că ratele dobânzilor interbancare evoluează în funcție de rata dobânzii de politică monetară, stabilită de o bancă centrală. Pe măsură ce bancherii centrali cresc sau scad ratele dobânzilor, ratele dobânzilor instituțiilor de credit cresc sau scad în concordanță.

Mai multe despre subiect, aici: Introducere în conceptul de dobândă

În România, Banca Centrală lucrează cu trei rate ale dobânzii: rata pentru depozite, rata pentru creditele Lombard (credite acordate băncilor comerciale, pentru care acestea oferă garanții în avans) și rata dobânzii principale, care este media primelor două. Acestea afectează tranzacțiile dintre băncile comerciale și Banca Centrală. În general, atunci când condițiile monetare sunt relaxate (adică atunci când ratele dobânzilor scad), acest lucru se traduce printr-o reducere a finanțării între băncile comerciale. Cu timpul, aceasta afectează ratele dobânzilor interbancare, care stau la baza ratelor dobânzilor ipotecare în lei. Cele trei rate de referință care influențează dobânzile ipotecare sunt:

ROBOR3M,
ROBOR6M,
IRCC.

Din mai 2019, băncile sunt obligate să folosească doar IRCC ca rată de referință pentru creditele cu dobândă variabilă. Aceasta este denumită componenta variabilă din rata ipotecară. Pentru calcularea ratei finale a dobânzii, băncile adaugă o componentă fixă, care reprezintă marja lor – de obicei între 2 și 3 puncte procentuale, în funcție de condițiile băncii. Rata finală a dobânzii este suma dintre componenta variabilă și cea fixă. De exemplu, IRCC a fost de 5,97% în al trilea trimestru din 2023, astfel că ratele la creditele ipotecare au fost de aproximativ 9% (5,97% + 3%).

Adesea, băncile oferă asigurări de viață, șomaj, proprietate și alte comisioane (cum ar fi comisioanele de administrare, rambursare anticipată etc.) care se adaugă la costul final al creditului ipotecar. Rata la care ar trebui să ne uităm atunci când ne decidem asupra unui credit ipotecar (sau orice alt tip de credit, de altfel) este Dobânda Anuală Efectivă (DAE). Aceasta reprezintă procentul final din totalul împrumutului pe care o persoană îl plătește anual și include toate taxele și comisioanele creditului.

ROBOR

ROBOR 6M/3M, este abrevierea pentru Rata Ofertei Interbancare în România pentru o perioadă de șase, respectiv trei luni. Fiecare bancă comercială putea decide pe care dintre ele să o folosească drept rată de referință pentru creditele cu dobândă variabilă. Toate creditele pentru gospodării și întreprinderi cu dobândă variabilă se bazau pe ROBOR până în mai 2019, când a fost introdus IRCC.

ROBOR este calculat ca fiind rata medie a dobânzii la care cele mai mari zece bănci comerciale din România sunt dispuse să se împrumute între ele. Cele mai mici și cele mai mari valori sunt excluse din ecuație pentru a oferi o imagine mai clară asupra pieței. În acest fel, valoarea dobânzii pe care trebuie să o plătească oamenii și companiile este direct influențată de ratele la care băncile comerciale se creditează reciproc.

Rata ROBOR este calculată și transmisă de către al doilea cel mai mare furnizor de date financiare din lume, Refinitiv, zilnic, la ora 11:00. Astfel, modificările ratelor ROBOR au loc aproape în timp real.

IRCC

IRCC, sau Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor, este un indice introdus în 2018 cu argumentul că acesta îi va scuti pe mulți debitori de povara creditelor. Se credea că IRCC va scădea povara creditelor românilor cu până la 18% din ratele lunare de credit ipotecar.

Acesta a înlocuit ROBOR ca bază de calcul pentru creditele cu dobândă variabilă, inclusiv pe cele ipotecare. IRCC se calculează trimestrial, spre deosebire de ROBOR. Odată ce valoarea este publicată de BNR, aceasta este aplicată direct tuturor creditelor cu dobândă variabilă începând cu luna următoare.

În mai 2019, IRCC a fost cu 0,98 puncte procentuale mai mic decât ROBOR3M și cu 1,03 puncte procentuale mai mic decât ROBOR6M. Din păcate, reducerea ratelor lunare ale creditului nu durează prea mult, din cauza modului de calcul al IRCC. Acesta reprezintă media ponderată a valorii tranzacțiilor interbancare zilnice și a ratelor dobânzilor specifice acestora, pe parcursul a trei luni (un trimestru).

Ca un exemplu foarte simplu, dacă am avea două tranzacții: una de 250.000 de lei la o dobândă de 7% și, una de un milion de lei la o dobândă de 3%, IRCC ar fi calculat în felul următor:

IRCC = (7%*250.000+3%*1.000.000.000) / (250.000+1.000.000) = 3,8%.

Acest mod de calcul echilibrează discrepanțele dintre un număr redus de tranzacții cu o dobândă ridicată, și un număr ridicat de tranzacții cu o dobândă scăzută.

Legea permite trecerea unui credit ipotecar cu dobândă variabilă bazat pe ROBOR la IRCC o singură dată, fără posibilitatea de a reveni la ROBOR.

Cum rămâne cu creditele cu dobândă fixă?

În ultimele luni, a fost o tendință a băncilor comerciale de a acorda credite ipotecare cu dobânzi de până la 6% (mai mici decât ROBOR sau IRCC), fixe pentru primii trei-cinci ani.

Din punctul de vedere al logicii economice, putem concluziona că băncile au lichidități ridicate. În prezent, există aproape de două ori mai multe depozite în sold decât credite în sold. De asemenea, ponderea creditelor neperformante este cea mai mică din ultimii ani – 2,65% în al doilea trimestru din 2023. Procentul creditelor neperformante reprezintă raportul dintre numărul creditelor în care neplata ratei a trecut de 90 de zile, și totalul numărului de credite existente. Pentru comparație, procentul creditelor neperformante era de 21,47% în 2014, când BNR a început să colecteze date în acest sens.

Când cresc ratele ipotecare?

Există un decalaj de timp între momentul în care rata dobânzii de politică monetară se modifică și momentul în care modificarea se reflectă în ratele dobânzilor interbancare, și apoi în ipoteci.

Deoarece nu mai este folosită la calcularea creditelor nou acordate, nimeni cu credite ipotecare contractate după mai 2019 nu mai trebuie să își facă griji cu privire la ratele ROBOR.

Pentru ceilalți, există patru factori principali care influențează ratele ROBOR:

Rata de politică monetară a băncii centrale,
Inflația,
Cantitatea de lichiditate pe care o au băncile comerciale la dispoziție,
Starea financiară a economiei.

ROBOR reacționează rapid la modificările ratei dobânzii de politică monetară a Băncii Centrale. Băncile comerciale tranzacționează zilnic cu Banca Națională a României, astfel încât ratele impuse de Banca Centrală sunt transferate pe piața interbancară.

De asemenea, inflația este un motor puternic al ratelor ROBOR. Între 2007 și 2018, 58% din modificările ROBOR3M au fost cauzate de variațiile indicelui prețurilor de consum. Astfel, pentru fiecare creștere de un punct procentual a ratei inflației, ROBOR3M crește, în medie, cu 1,02 puncte procentuale. Corelația este și mai puternică în cazul ROBOR6M, unde 61% din modificări sunt cauzate de inflație.

Nivelul de lichiditate al băncilor comerciale este, de asemenea, un motor foarte important – o lichiditate ridicată le permite să acorde mai multe credite la o rată a dobânzii mai mică.

În cazul creditelor ipotecare cu dobândă variabilă bazate pe IRCC, timpul de reacție la modificările ratelor dobânzii de politică monetară este mai lung. Deoarece rata este calculată după fiecare trimestru, dacă Banca Centrală majorează rata de politică monetară la începutul unui trimestru, ratele pentru consumatorii finali ar trebui să înceapă să crească după patru – șase luni, chiar dacă factorii de determinare ai IRCC sunt exact aceiași ca și în cazul ROBOR.

Cum rămâne cu prețurile locuințelor?

Pentru prima dată în peste nouă ani, prețul mediu al locuințelor din România a scăzut cu 3% în al doilea trimestru al anului 2023 față de aceeași perioadă a anului trecut. Acesta este rezultatul a doi ani de creșteri ale dobânzilor de către Banca Centrală. Începând cu ianuarie 2023, aceste creșteri au făcut ca cererea de locuințe să scadă – în luna iunie a acestui an, numărul anual de solicitări de locuințe a scăzut cu 50%.

Autorizațiile de construcție și producția de clădiri rezidențiale oferă, de asemenea, un indiciu despre starea generală a pieței. De când Banca Centrală a început să majoreze ratele, ambele arată slăbiciune. Numărul autorizațiilor de construcție a scăzut cu 23% în ultimul an, în timp ce producția de clădiri a scăzut constant din octombrie 2022. Prin urmare, apar primele fisuri ale unui declin al pieței imobiliare după ani de zile de creare a unei bule ipotecare mult mai mare decât cea din 2008.

Ipotecile în euro

Înainte de 2008, românii au început să caute credite ipotecare denominate în euro, pentru că dobânzile erau aproape la jumătate față de cele oferite pentru creditele ipotecare în lei. Când a început criza financiară globală, dobânzile pentru creditele ipotecare în euro au început să crească, iar euro s-a apreciat cu 14% față de leu.

Această scumpire i-a împovărat ani de zile pe românii cu credite ipotecare în euro. Dobânda fixă a ipotecilor, pentru o perioadă de zece ani, a atins 11,12% în februarie 2009. Aceasta era una dintre cele mai mari rate din Europa, mai ales în comparație cu rata medie de 6,5% din zona euro.

Mai multe despre subiect, aici: Economiile europene devin stagnante

În cazul acestor credite, EURIBOR se mișcă întâi, și trage după sine ratele ipotecare. EURIBOR reflectă în timp real variațiile de pe piața europeană a creditelor, întrucât rata este calculată în același mod ca și ROBOR. Aceste variații ajung să fie reflectate în cele din urmă în ipotecile consumatorilor cu dobândă variabilă în euro.

Concluzii

Conform teoriei ciclului economic, care explică expansiunea și declinul economiilor, scăderea ratelor dobânzilor cheie duce la percepția creșterii economice. Sunt inițiate noi proiecte de afaceri, iar consumul crește și el. Acest lucru produce bule economice în sectoarele sensibile la credite ieftine, cum este sectorul imobiliar. Cu toate acestea, o creștere a ratelor dobânzilor este, de obicei, acul care sparge toate bulele, așa cum am văzut de mai multe ori în istorie, ultima dintre ele fiind în 2008.

Mai multe despre subiect, aici: Criza imobiliară a Statelor Unite

În general, teoria este simplă: ratele dobânzilor interbancare sunt ghidate, într-o anumită măsură, de rata de politică monetară a băncii centrale. Cu diferite decalaje în timp, plățile ipotecare lunare cresc sau scad în funcție de mișcarea acestor rate ale dobânzii centrale și interbancare. După o perioadă îndelungată de dobânzi minime, acestea se află acum în creștere atât în România, cât și în Europa și SUA. Judecând după această situație, ne putem aștepta la o nouă corecție a pieței imobiliare și, posibil, a economiei.