Criză imobiliară, dobânzi, ipotecă, bani, Fed

Din ce în ce mai multe date arată existența unei crize a pieței imobiliare din Statele Unite ale Americii. Bineînțeles, semne similare sunt vizibile în întreaga lume. Și ele se adună de mai bine de un deceniu, enumerate de-a lungul articolului.

Mai multe despre acest subiect, aici: Cum va arăta următoarea criză economică în Europa și cum să ne protejăm de ea

Economiile din întreaga lume sunt construite pe datorie, ceea ce le face instabile. În acest articol voi demonstra că piața imobiliară din Statele Unite se află deja în recesiune, contrar a ceea ce este descris ca fiind „o economie puternică”. Dar mai întâi…

…ce este o recesiune?

Înainte de a analiza piața imobiliară americană aflată în criză, să definim ce este o recesiune. Ori de câte ori economiștii se referă la o recesiune, următoarea definiție este larg acceptată:

O recesiune este o încetinire semnificativă, extinsă și prelungită a activității economice, marcată de două trimestre consecutive de scădere a produsului intern brut al unei economii.

Chiar dacă această definiție înglobează semnificația unei recesiuni, începutul unui astfel de eveniment este prezentat greșit. Cel mai recent exemplu este cel al Marii Crize Financiare din 2008.

Mai multe pe această temă, aici: Anatomia crizelor și ciclul economic

În cazul Statelor Unite, PIB-ul a început să înregistreze valori negative odată cu ultimul trimestru al anului 2008. Însă recesiunea începuse deja.

Decalajul de timp dintre începutul real al unei recesiuni și momentul în care instituțiile guvernamentale declară că economia se află în recesiune este o problemă serioasă. Potrivit lui Peter Schiff, directorul general al Euro Pacific Capital:

[Despre recesiunea financiară din 2008] am aflat acest lucru abia după un an. Aproape că ieșisem din recesiune în momentul în care guvernul ne-a spus că suntem în recesiune. Așadar, cred că același lucru se va întâmpla și în al patrulea trimestru din 2023.

Chiar dacă pare o afirmație înspăimântătoare, este una legitimă. O recesiune economică nu începe în momentul în care instituțiile o recunosc. În 2008, a fost nevoie ca a patra cea mai mare bancă din SUA, Lehman Brothers, să se prăbușească pentru ca guvernul american să recunoască cea mai gravă criză economică de la Marea Depresie din anii ’30 încoace. Banca, fondată în 1850, a lăsat fără loc de muncă 25.000 de persoane.

Înainte de 2008, piețele imobiliare din întreaga lume erau în continuă inflație. Prețul mediu de vânzare al unei case în SUA a crescut între 2003 și 2004 cu un procent uluitor de 13,55%, cea mai mare creștere anuală a prețului locuințelor până la acel moment. Evenimentul a fost exacerbat de procesul de manipulare a ratelor dobânzilor de către băncile centrale. Între iunie 2004 și iulie 2006, rata dobânzii de politică monetară din Statele Unite a fost majorată de cinci ori. Acest lucru s-a întâmplat după ce ratele dobânzilor au fost sub 2% timp de mai bine de trei ani, alimentând expansiunea creditării pe piața imobiliară.

Cum generează manipularea ratei dobânzii cicluri economice

Se spune că rata dobânzii de politică monetară stabilită de băncile centrale are rolul de a stimula creșterea economică sau de a tempera împrumuturile. În realitate, este o măsură folosită pentru a manipula piața monetară. Acest lucru se întâmplă fie prin crearea premisei false că există suficientă lichiditate pentru împrumuturi ieftine, fie că există prea multă lichiditate care duce la creșterea prea rapidă a prețurilor. Cea din urmă este ceea ce se numește inflație – o creștere a ofertei de bani prin tipărirea de bani și extinderea creditării.

Mai multe despre acest subiect, aici: Subminarea banilor 3: cum se manipulează inflația

Influența ratelor dobânzilor este enormă. Am văzut-o în timpul crizei economice precedente. În timp ce tot mai mulți oameni se împrumutau, piețele imobiliare din întreaga lume deveneau din ce în ce mai supraevaluate. Prin urmare, băncile centrale au vrut să calmeze această isterie prin scumpirea creditului.

Numai în Statele Unite, după septembrie 2008, peste 10 milioane de persoane și-au pierdut locuințele, din cauza premisei false că banii erau ieftini. Au fost, până când nu au mai fost. Suntem martorii acelorași probleme în acest moment. Creditul ieftin a supraevaluat piețele imobiliare. Acest lucru creează inflație și, în cele din urmă, face creditul insuportabil de scump.

Se prăbușește piața imobiliară din Statele Unite?

Vânzările de locuințe din SUA au scăzut cu 14,6% în octombrie 2023 față de octombrie 2022. Acest lucru marchează cel mai mic număr de vânzări de locuințe din august 2010 încoace. Cu toate acestea, prețurile continuă să crească. În ultimul an, prețul median al locuințelor din SUA a crescut cu 3,4%. Principalele motive sunt lipsa de locuințe disponibile și ratele ridicate ale dobânzilor.

Autorizațiile de construcție au stagnat în ultimul timp, variind între 1,35 și 1,54 de milioane de autorizații eliberate lunar. În comparație cu media de 1,7 milioane de autorizații de construcție emise între 2019 și sfârșitul anului 2022, valorile actuale sunt mult prea mici. Înainte de criza financiară precedentă, autorizațiile de construcție eliberate variau între 2,3 și 1,7 milioane. Chiar și cu mai multe case construite, tot s-a ajuns la cea mai mare criză financiară din ultimele opt decenii.

Cuantumul mediu al ultimilor 33 de ani al unui împrumut ipotecar în Statele Unite este de 222.630 USD. Începând cu 10 noiembrie 2023, valoarea medie a unui credit ipotecar este de 406.600 USD, aproape dublu față de media de trei decenii. Cauza principală a unui astfel de boom al prețurilor este faptul că întreaga piață imobiliară stă, la fel ca în 2008, pe o grămadă uriașă de datorii. Numai că, de data aceasta, sumele sunt mai mari.

Când se preconizează că va lovi criza Balcanii?

În timpul Marii Crize Financiare, efectele în Balcani au venit cu un decalaj de timp. Acest lucru este vizibil în timpul necesar pentru ca băncile centrale din România și Serbia să înceapă să scadă ratele dobânzilor. Lehman Brothers s-a prăbușit la 15 septembrie 2009. În aceeași lună, Rezerva Federală a redus la jumătate rata dobânzii, pentru a stimula și mai mult creditarea.

Dintre cele trei țări (România, Bulgaria și Serbia), rata dobânzii de referință a scăzut cel mai devreme în Bulgaria. Acest lucru se datorează faptului că țara are ca rată de referință rata dobânzii interbancare. Fiind direct legată de piață, rata interbancară bulgară a variat în funcție de condițiile din sectorul creditării. În timp ce, în cazul României, Banca Națională a României a început să scadă ratele dobânzilor în ianuarie 2009, cu cinci luni mai târziu decât începutul oficial al crizei din 2008.

Banca Națională a Serbiei a făcut ceva care a sporit povara datoriei. Aceasta a majorat rata dobânzii de politică monetară cu două puncte procentuale la sfârșitul anului 2008. Bineînțeles, Banca Centrală a țării s-a aliniat cu restul lumii, reducând în cele din urmă rata dobânzii principale începând cu ianuarie 2009.

Deoarece sunt direct influențate de Uniunea Europeană, toate cele trei țări (având în vedere că Serbia are un acord de comerț liber cu UE) reacționează la modul în care Banca Centrală Europeană influențează piața creditelor de pe continent. Cu alte cuvinte, BCE poate fi considerată un market maker, dar trăsăturile și mișcările specifice ale piețelor de credit sunt sub jurisdicția băncilor centrale naționale.

Prin urmare, în momentul în care Rezerva Federală a Statelor Unite va accepta adevărul crunt al existenței unei recesiuni economice (care s-ar extinde într-o clipă la nivelul UE), ar mai fi nevoie de trei până la cinci luni pentru ca aceasta să ajungă în România și Serbia. Singura excepție ar fi Bulgaria, datorită ratei dobânzii de referință adaptată pieței libere.

Concluzii despre sectorul imobiliar din SUA

Piața imobiliară din Statele Unite se îndreaptă spre un colaps. Da, țara se află deja în recesiune, nu avem nevoie de un eveniment grandios pentru a dovedi acest lucru. Începutul anului a marcat prăbușirea a trei bănci în SUA. Toate trei au fost cauzate de gestionarea defectuoasă și de scumpirea creditelor.

Mai multe pe această temă, aici: În direct din SUA: cum izbucnește o bulă imobiliară în timp real

Principalul punct al acestui articol este de a sublinia faptul că starea actuală a pieței imobiliare americane este instabilă. Acest lucru este valabil și pentru această parte a Atlanticului. Uniunea Europeană se confruntă cu o perioadă de stagflație. Atât construcțiile, cât și producția sunt la minimele ultimelor luni, arătând contrariul unei „economii puternice”.