Proprietățile din zona euro sunt supraevaluate, iar pe termen mediu riscurile unei corecții a prețurilor, adică a unei noi explozii a bulei imobiliare “cresc semnificativ”. Aceasta este una dintre concluziile principale ale ultimului raport privind stabilitatea financiară publicat de Banca Centrală Europeană. O altă prognoză negativă este deteriorarea ratingurilor de credit în sectorul imobiliar comercial.

Banca centrală a precizat:

În timp ce riscurile pe termen lung au scăzut față de vârful înregistrat în timpul pandemiei, datorită îmbunătățirii condițiilor financiare, riscurile unei corecții a prețurilor pe termen mediu cresc semnificativ din cauza prețurilor supraevaluate ale proprietăților. Pe măsură ce dinamica prețurilor și a creditării depășește rata de creștere a veniturilor gospodăriilor, gradul de îndatorare a acestora și supraevaluarea proprietăților rezidențiale sunt în creștere. Acest lucru sporește vulnerabilitatea pe termen mediu și preocupările legate de o bulă imobiliară indusă de datorii.

Citiți mai multe despre acest subiect: BCE promite că va crește inflația din nou și va menține bulele umflate

Spectatorul care nu este familiarizat cu vocabularul financiar trebuie să țină cont de faptul că atunci când BCE vorbește de “ajustare”, de obicei se referă la “scăderea prețurilor”. Altfel spus, prin utilizarea acestui termen, ei ascund definiția mult mai îngrijorătoare – dar la fel de adevărată – a “spargerii bulei”.

Infografic: Ritmul de creștere a prețurilor locuințelor este fără precedent de la ultima bulă imobiliară

Pentru a pune în perspectivă noțiunea de “bulă”, prețurile proprietăților au crescut în medie cu 7,3% în UE în al doilea trimestru din 2021, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. În România, rata de creștere a proprietăților rezidențiale este de +10,3% . În 13 țări din UE, rata de creștere nu numai că este mai mare decât cea a României, dar este chiar de două cifre. Aproape nicăieri prețurile locuințelor nu au crescut atât de repede de la criza din 2008 și de la ultima bulă imobiliară.

Stabilitatea financiară este amenințată de o bulă imobiliară

De asemenea, banca centrală a subliniat că problemele provenite din piața imobiliară ar putea duce la riscuri pentru stabilitatea financiară în întreaga Europă. De asemenea, acestea atrag atenția asupra unui aspect important – deteriorarea standardelor de creditare. În urmă cu aproape două decenii, împrumuturile insolvabile acordate gospodăriilor au contribuit în mod semnificativ la umflarea bulei imobiliare anterioare, care a explodat în 2008. De aceea, aceștia avertizează că ar putea începe să monitorizeze standardele de creditare.

Preocupările BCE sunt următoarele:

Boomurile imobiliare rezidențiale determinate de acordarea de împrumuturi pot duce la riscuri uriașe pentru stabilitatea financiară. Exploziile și crizele din industrie sunt adesea asociate cu recesiuni profunde și crize financiare, în special atunci când creșterea este determinată de datorii. Bula imobiliară din SUA care a precedat criza financiară mondială este poate cel mai elocvent exemplu în acest sens. Într-o perioadă de boom, creșterea prețurilor proprietăților și a creditelor poate duce la o corecție a prețurilor locuințelor supraevaluate, având un impact asupra economiei și sistemului financiar prin mai multe canale.

Citiți mai multe despre acest subiect: Credit și datorie I: drogurile care ucid economia modernă

Printre acestea se numără o creștere a poverii cheltuielilor gospodăriilor și o prăbușire a încrederii consumatorilor. Creșterea costurilor ar putea duce la o nouă prăbușire a cheltuielilor de consum, a declarat banca centrală, și ar putea duce la o incapacitate de plată a creditelor. Efectele în lanț amenință și creditarea întreprinderilor, avertizează BCE:

Investițiile și împrumuturile pentru companii ar putea fi grav afectate dacă boom-ul imobiliar este însoțit de un boom al construcțiilor. Spargerea unei bule imobiliare ar putea reduce semnificativ oferta de credite și ar putea agrava contracția acesteia, pe măsură ce prețul activelor care le acoperă scade, iar pierderile reduc capacitatea băncilor.

De ce există o bulă imobiliară?

Ceea ce este interesant în Raportul de stabilitate financiară al BCE este faptul că acesta vorbește despre o bulă imobiliară, dar nu comentează despre originile sale. Acest lucru nu este surprinzător – nu se poate admite că, la fel ca și bula imobiliară anterioară, cea actuală a fost din nou creată de politica sa de rate ale dobânzii scăzute în mod artificial (în acest caz, negative) în Europa.

Citiți mai multe despre acest subiect: Anatomia crizelor și ciclul economic

Contractarea ratei de bază de către BCE, pe atunci nou creată, la începutul secolului, a fost cea care a dus la criza datoriilor și la bula imobiliară din 2008. Motivul este că cea mai mică rată a dobânzii din criza anterioară a fost de 1% (în 2003). În scenariul actual, rata de bază în Europa este negativă din 2014.

Citiți mai multe despre acest subiect: Credit și datorie II: situația financiară a Europei este mai gravă ca niciodată

În timp ce președintele BCE, Christine Lagarde, a început un program de reducere a ajutoarelor de urgență pe durata pandemiei, nu se așteaptă ca rata dobânzii cheie să fie majorată deocamdată. Astfel, după cum arată infograficul, bula de astăzi este mai mare decât cea anterioară, ceea ce înseamnă că spargerea ei va fi, de asemenea, mai gravă.

Alte comentarii din raportul BCE

Celelalte puncte abordate de banca centrală sunt mai mult sau mai puțin în linia comentariilor venite din partea Rezervei Federale a SUA. Potrivit documentului, riscurile financiare pe termen scurt în Europa au fost reduse, iar falimentele corporative și pierderile bancare vor fi probabil mai mici decât se preconiza inițial.

Dar, în afară de potențialul unei noi explozii a bulei imobiliare, banca centrală a remarcat și alte tendințe îngrijorătoare în zona euro.

Sectorul financiar nebancar stimulează achizițiile de obligațiuni subprime

Sectorul financiar nebancar a crescut vertiginos achizițiile de obligațiuni subprime (cu rating BBB și mai mic) în căutarea unor rate ale dobânzii mai mari. Cu toate acestea, acest lucru duce, de asemenea, la creșterea riscului de credit și la deteriorarea portofoliului pentru companii precum cele de asigurări și fondurile de pensii din uniunea monetară.

Pentru fondurile de investiții, riscul de credit crescut este exacerbat de riscurile ridicate de lichiditate, precum și de expunerea crescută la riscul de durată. Lichiditatea redusă a companiilor face ca sectorul să fie vulnerabil în cazul unei ieșiri de capital pe scară largă. În același timp, durata medie de expunere la risc a crescut în timpul pandemiei.

Deteriorarea sustenabilității zonei euro din cauza datoriilor

Datoria țărilor din zona euro a crescut vertiginos în ultimii doi ani. În paralel, au crescut și ratele datoriei în raport cu PIB. Astăzi, ambele rate sunt cu mult peste nivelurile din 2019 și peste cele din timpul crizei datoriilor din 2008. Prin urmare, BCE subliniază că:

Se preconizează că datoria publică va rămâne semnificativ peste nivelurile de dinaintea pandemiei. Acest lucru sporește vulnerabilitatea economiei la deteriorarea condițiilor financiare și afectează în mod negativ rezistența acesteia la viitoarele șocuri economice.

Inflație ridicată

BCE subliniază că inflația ridicată încetinește creșterea economică, atribuindu-i fenomenul prețurilor ridicate la energie și deficitelor din multe sectoare. Aceasta este aceeași retorică venită din partea Rezervei Federale.

Citiți mai multe despre acest subiect: Ce este inflația

În acest caz, din nou, banca centrală nu-și recunoaște rolul în creșterea prețurilor. Dar ele se datorează exclusiv politicilor sale, deoarece în economie “inflația” înseamnă “o creștere a masei monetare”. Este exact ceea ce s-a întâmplat de la începutul anului 2020, și în cantități fără precedent. Prin urmare, este, de asemenea, foarte puțin probabil ca inflația ridicată să dispară în viitorul apropiat, chiar și în ciuda contracției programelor de relaxare cantitativă ale BCE.