Dobânda la nivel record din ultimii 15 ani în Marea Britanie. Cum a afectat piața imobiliară

Alegând între inflație în creștere sau recesiune, Banca Angliei pare să fi ales cea de-a doua variantă. Banca Angliei a majorat rata de bază în iunie la 5% și intenționează să facă același lucru cu încă 50 de puncte de bază la următoarea ședință, ceea ce ar duce rata la 5,5%. Rata de bază se află la cel mai ridicat nivel din ultimii 15 ani și, dacă va continua în acest ritm de înăsprire monetară, este posibil ca Banca să depășească vârful anterior din 2007, când rata a fost de 5,75%.

Banca Angliei a menținut ratele dobânzilor la un nivel scăzut în mod artificial timp de ani de zile, rata de bază fiind în medie de aproximativ 0,5% începând cu 2009 și a fost chiar redusă la 0,1% în 2020, cea mai mică rată a dobânzii din istoria băncii centrale. Acest lucru a dus la o inflație ridicată și a contribuit la umflarea bulelor de piață. Acestea vor exploda în mod inevitabil pe măsură ce ratele dobânzilor vor crește, provocând o recesiune și o corecție pe piețe. Voi explica acest proces în cele ce urmează. Un fenomen similar este de așteptat în zona Euro, deoarece, în mod fundamental, dinamica este profitabilă.

Mai multe despre subiect: Ar trebui să acceptăm că suntem mai săraci?

Potrivit lui Martin Wolff, corespondent economic și șef al departamentului financiar Orari:

În această etapă a procesului inflaționist, Banca Centrală trebuie să dea dovadă de forță morală. Creșterea cu 0,5% de săptămâna trecută a ratei de intervenție a Băncii Angliei a fost, fără îndoială, necesară.

Prețurile de consum continuă să crească

Costul vieții în Marea Britanie continuă să crească la momentul redactării acestui articol, cele mai recente cifre ale Biroului pentru Statistică Națională din Marea Britanie arătând că un indice al prețurilor de consum a fost de 8,7% în aprilie, în scădere de la 10,1% în martie. Cu toate acestea, inflația oficială este încă mult peste rata principală. Această rată a inflației este o consecință directă a anilor de „relaxare cantitativă”, adică tipărirea de bani și dobânzile scăzute în mod artificial de către Banca Angliei. Numai de la începutul anului 2020, cantitatea de bani aflată în circulație a crescut cu 30%, Banca tipărind peste 300 de miliarde de lire sterline în acest an.

Dacă Banca Angliei se gândește serios să „reducă” inflația la 2%, vor fi necesare majorări suplimentare ale dobânzii, deoarece rata dobânzii de referință trebuie să depășească rata inflației pentru a suprima inflația. Cu toate acestea, Banca Angliei estimează că inflația va rămâne cu mult peste țintă în 2024 (aproximativ 4-5%) și nu va reveni la rata țintă de 2% până în 2025.

Chiar și această predicție a Băncii Angliei pare puțin probabilă, fiindcă au prognozat greșit creșterea inflației în trecut. Hugh Peele, economistul șef al Băncii Angliei, a recunoscut, recent, că previziunile lor de inflație au fost „prea mici”.

Vezi mai multe despre subiect: Banca Angliei nu poate opri inflația ridicată

Iar locuitorii din Marea Britanie suferă o lovitură gravă. Câștigul mediu săptămânal din sectorul privat a crescut cu 7,6%în cele trei luni până în aprilie, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Cu toate acestea, câștigurile săptămânale medii sunt cu 4% sub nivelul de acum doi ani și la aceeași rată de creștere ca în 2007. Șomajul în Regatul Unit este de 3,8%, ceea ce sugerează o piață a muncii puternică, dar atinge și un „vârf”. Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, la fel o va face și șomajul.

O rată mare a dobânzii crește costul unui credit ipotecar

Pe măsură ce ratele dobânzilor de referință cresc, persoanele cu credite ipotecare cu rată variabilă se pot aștepta la un mare impact în ceea ce privește propriile finanțe. Potrivit Autorității de Conduită Financiară, din cele 8,5 milioane de credite ipotecare din Marea Britanie, 26% au rate variabile. Din acest motiv, locuitorii vor resimți creșterea ratei de referință prin costul ipotecilor lor într-un viitor nu foarte îndepărtat, pe măsură ce ratele se vor ajusta în următorul trimestru. Iar rata medie pe doi ani la creditele ipotecare fixe este acum de 6,01%, în creștere de la doar 2,65% în martie 2022.

Institutul pentru Studii Fiscale estimează că 1,4 milioane de britanici vor pierde peste 20% din venitul disponibil din cauza creșterii costurilor ipotecare. Alte 37% dintre creditele ipotecare din Marea Britanie sunt cu rată fixă în următorii doi ani, după care rata acestora se va ajusta. Restul de 37% au rate fixe pentru mai mult de doi ani.

Vezi mai multe despre subiect: În direct din SUA: cum izbucnește o bulă imobiliară în timp real

De asemenea, conform ultimelor cifre, costul deservirii creditelor ipotecare existente depășește creditele pentru locuințe noi cu o sumă impresionantă de 5,2 miliarde de lire sterline. Acesta este un record absolut pentru Marea Britanie.

O creștere bruscă a ratei dobânzii de referință și a consumatorilor strânși de inflație ar putea reprezenta un dezastru pentru piața imobiliară din Regatul Unit, unde rata de bază a crescut de 13 ori din decembrie 2021 și prețurile locuințelor au scăzut din februarie 2023. Prețurile din Marea Britanie sunt deja în scădere, iar declinul pentru luna iunie este de 3,5% anual, cea mai semnificativă contracție din 2009. Creșterea ratelor dobânzilor este, de obicei, acul care străpunge bula imobiliară.

Mai multe despre subiect: De ce încep să scadă piețele imobiliare din Europa

Ca răspuns la criză, cancelarul Jeremy Hunt a încheiat un acord cu cei mai mari creditori din Marea Britanie, asigurându-le persoanelor fizice un moratoriu de 12 luni privind rambursarea împrumuturilor. De asemenea, s-a oferit și posibilitatea de a prelungi perioada de rambursare a creditului sau de a reduce cuantumul plăților lunare. Este aceasta o reacție adecvată a statului?

Cum afectează economia intervenția guvernamentală?

Milton Friedmann, laureat al Premiului Nobel pentru Economie, spune:

Soluția guvernamentală la o problemă este, de obicei, la fel de neinspirată ca și problema în sine.

În cele mai multe cazuri, atunci când statul intervine pe piață, produce efectul opus celui dorit, ca să nu mai vorbim de faptul că reacționează întotdeauna cu întârziere. Ani de zile de rate ale dobânzii scăzute în mod artificial și de tipărire de bani au dus la creșterea prețurilor proprietăților, la proiecte imobiliare ineficiente și la o piață distorsionată.

Vezi mai multe despre subiect: Când ne așteptăm la o nouă bulă imobiliară și explozia acesteia?

Atunci când Banca Centrală stabilește o rată a dobânzii scăzută în mod artificial, se vor trimite semnale greșite economiei. Cumpărătorii sunt pregătiți să acumuleze mult mai multe datorii decât dacă rata dobânzii ar fi lăsată în seama mecanismelor pieței. Atunci când ratele dobânzilor sunt suprimate, ratele lunare de rambursare devin mai ieftine și, prin urmare, această datorie este „mai profitabilă” și „mai accesibilă”. Din acest motiv s-a creat o cerere uriașă, iar prețurile locuințelor au explodat. Avem mulți cumpărători și puțini vânzători.

Vezi mai multe despre subiect: Lecții privind creșterea datoriei de consum și ce să faci cu banii tăi

De asemenea, aceasta duce la investiții slabe, proiecte de locuințe care sunt neviabile sau prea scumpe, inclusiv în locații inaccesibile, din cauza percepției că există o cerere uriașă pe piață. Acum că ratele dobânzilor cresc pentru a opri inflația, banca centrală sparge bula pe care ea însăși a creat-o. Aceleași politici monetare și fiscale au dus la prăbușirea globală a pieței imobiliare în 2008.

Potrivit informațiilor furnizate de Parlamentul britanic, numărul de locuințe nou construite în Marea Britanie pe an este de 243.000. Parlamentul estimează că, pentru ca oferta să satisfacă cererea, ar trebui să se construiască 300.000-340.000 de locuințe pe an.

În această fază a bulei imobiliare, cererea depășește cu mult oferta. Cererea va scădea pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, reducând presiunea cererii asupra pieței și, prin urmare, a prețurilor.

Ce putem învăța de la Marea Britanie?

Marea Britanie ne oferă un exemplu la ceea ce ne putem aștepta în alte părți ale Europei, precum și în SUA. Și Banca Centrală Europeană crește brusc ratele dobânzilor, iar zona euro a intrat oficial în recesiune – ne putem aștepta la același impact asupra pieței imobiliare din Uniunea Europeană.

Vezi mai multe despre subiect: Germania este într-o recesiune tehnică

O astfel de imagine economică va ajunge, în cele din urmă, și în Balcani. În Bulgaria, din 2015, prețurile imobiliarelor au crescut cu aproape 50%, iar dobânda acestora începe deja să crească.

În România, prețurile imobiliarelor au crescut cu 34% din 2015, iar Banca Națională a României a majorat dobânda principală la 7%. A rămas la acest nivel în ultimele luni.

Aproape toți cetățenii Serbiei au observat creșterea astronomică a prețurilor imobiliarelor din țară în ultimii ani. Prețul mediu pe metru pătrat în Belgrad la momentul redactării acestui articol este de 2.409 de euro, în timp ce în 2018 un metru pătrat din Belgrad a costat doar 1.450 de euro, o creștere a prețului de 66% în doar cinci ani. Banca Națională a Serbiei crește și ratele dobânzilor. Ultima creștere a fost în iunie, când dobânda de referință a ajuns la 6,25%.

Rata medie de creștere a prețurilor imobiliare în Uniunea Europeană a fost de 37% în aceeași perioadă.