În SUA, creșterea ratei dobânzii cheie de către Rezerva Federală a avut un impact disproporționat asupra ratei ipotecare. Creșterea ratelor și a prețurilor proprietăților din ultimii ani și inflația ridicată au făcut locuințele să fie chiar și mai greu accesibile decât erau la explozia ultimei bule imobiliare. Astfel, această combinație de factori a dus la o scădere a vânzărilor, iar în curând, va duce la o scădere a prețurilor.

Citește mai multe despre subiect: În direct din SUA: cum izbucnește o bulă imobiliară în timp real

În anumite privințe, ce se întâmplă în Europa nu este diferit de SUA. Încă de la începutul anului, piețele imobiliare au început, pe alocuri, să prezinte semne de declin. Prin urmare, vom analiza unde are loc declinul, ce îl cauzează și ce înseamnă asta pentru noi.

Imobiliare – prezentare pe țară

Cele mai recente statistici Eurostat privind vânzările imobiliare acoperă doar primul trimestru al anului 2022. Aceste date descriu o imagine diferită aferentă fiecărei țări din Uniunea Europeană. În timp ce în unele state piața crește extrem de rapid (spre ex. în Bulgaria, Cipru, Portugalia, Slovenia etc.), în alte părți se prăbușește (Țările de Jos, Danemarca, Finlanda). Așa arată schimbările din primul trimestru în Europa.

Infografic 1: Piețele imobiliare din țările europene

Eurostat publică date privind vânzările de proprietăți doar pentru 18 țări. Germania și Italia nu se numără printre ele. Ele reprezintă prima, respectiv a treia economie ca mărime din Europa. În cazul Germaniei, Bundesbank colectează date privind schimbările în ceea ce privește achizițiile imobiliare, dar mai mult anual decât trimestrial. Potrivit ultimelor informații oficiale, tranzacțiile cu toate tipurile de proprietăți în Italia au crescut cu 14,1% în trimestrul IV din 2021.

Acest lucru nu indică performanța din trimestrul următor. În Ungaria, de exemplu, s-a observat o creștere serioasă la sfârșitul anului trecut, care s-a transformat în contracție anul acesta.

De ce scad tranzacțiile imobiliare

Vânzările de proprietăți cresc atunci când ratele ipotecare scad. În schimb, atunci când rata dobânzii crește, achizițiile scad. Acest lucru este valabil mai ales în contextul prețurilor extrem de mari pe care le observăm astăzi în Europa. Atunci când prețurile se apropie de un maximum și, în același timp, creditul devine mai scump, consumatorii au de suferit pe două planuri. Nu doar că trebuie să plătească prețul mare al proprietății, ci și o dobândă din ce în ce mai mare la credit, care riscă să crească și mai mult în cazul în care nu este fixă.

Aici intervin și efectele inflației. Este mult mai dificil pentru oameni să obțină un credit ipotecar dacă întâmpină dificultăți să plătească bunuri și servicii esențiale și dacă nu au informații cu privire la cât timp vor continua să crească prețurile. În acest fel, proprietățile devin mult mai greu accesibile, așa cum este cazul în SUA.

Prin urmare:

Creșterea ratelor dobânzilor este motivul care sparge bulele imobiliare. Cu cât rata dobânzii crește mai repede, cu atât bula va exploda mai repede.

Citește mai multe despre acest subiect: Când ne așteptăm la o nouă bulă imobiliară și explozia acesteia?

Datele confirmă relația inversă dintre dobânda ipotecară și achiziții. În toate țările în care există un declin pe piața imobiliară, ratele ipotecare sunt în creștere. În schimb, în țările în care ratele ipotecare sunt scăzute sau în scădere, vânzările imobiliare continuă să crească.

O aparentă excepție este România. În ciuda creșterii dobânzilor ipotecare, în primul trimestru, s-a înregistrat o creștere a tranzacțiilor anuale, după o scădere în ultimul trimestru al anului 2021. Explicația este că dobânda la creditele ipotecare în lei este în creștere. A ajuns la aproximativ 4,7%. Dar rata dobânzii la creditele ipotecare în euro rămâne la 3%, iar consumatorii trec la creditele pentru locuințe în euro.

De ce cresc ratele ipotecare și nu cresc peste tot?

Piețele datoriilor din zona euro depind în mare măsură de politica Băncii Centrale Europene și de rata cheie a dobânzii stabilită de aceasta. De asemenea, Banca Centrală Europeană are un impact indirect asupra piețelor de capital și în țările legate de euro (ex. Bulgaria). Alte țări, precum România sau Serbia au politici independente de rate ale dobânzii, dar cele din zona euro depind, mai mult sau mai puțin, de modificările ratei cheie a dobânzii Băncii Centrale Europene.

Citește mai multe despre acest subiect: Lecții privind creșterea datoriei de consum și ce să faci cu banii tăi

Aici intervine întrebarea dacă, în general, modificările ratei dobânzii vor fi aceleași pentru toate țările din zona euro și dacă atunci când ratele prime vor scădea, vor scădea și ratele de consum, respectiv cele ipotecare. Răspunsul e că acest lucru nu e neaparat valabil. Piețele locale de capital sunt afectate și de alte fenomene, în afară de rata principală, care afectează și ratele ipotecare.

Spre exemplu:

Inflaţia, care exercită o presiune în creștere asupra piețelor locale

În timp ce în anumite țări a înregistrat un maxim al ultimilor ani (ex. România, Bulgaria, Serbia etc.), în altele a atins recorduri ale unui deceniu (ex. Olanda, Norvegia, Finlanda, Franța etc.).

Creșterea reală încetinește

De exemplu, țările din Europa sunt afectate în mod disproporționat de criza energetică și de perspectivele pentru iarnă. Riscurile cu care se confruntă unele țări sunt foarte mari.

Programele guvernamentale sunt finanţate, în principal, prin datorii

Pe măsură ce randamentele obligațiunilor de stat cresc, în unele țări este direcționat mai mult capital către achiziționarea de titluri de stat. O scădere a sumei totale a fondurilor disponibile pentru proiecte private conduce, în general, la o creștere a ratelor dobânzilor pe piețele de capital și, în special, la o creștere a creditelor ipotecare. Valoarea datoriei este disproporționată în fiecare țară, ceea ce înseamnă că un volum diferit de fonduri este direcționat către aceasta. De exemplu, din 2019 până astăzi, datoria Olandei a crescut cu aproape 25%, iar cea a Bulgariei cu 38%. Dar în primul caz vorbim de peste 70 de miliarde de euro (7% din PIB), iar în al doilea – de aproximativ 4,5 miliarde de euro (5% din PIB).

Continuând exemplul Olandei, combinația acestor factori a făcut ca rata dobânzii la creditele ipotecare pe zece ani să se dubleze de la începutul anului, de la 1,5 la 3,4%. Acest lucru se întâmplă chiar înainte de o creștere a ratei cheie a dobânzii Băncii Centrale Europene. Rata acesteia este încă la recordul istoric de -0,5% , adică. este un „stimulator” extrem de puternic al economiilor. Totuși, acest lucru se va schimba în viitorul foarte apropiat și atunci când va începe să crească, va afecta pe toată lumea.

Semnificația scăderii vânzărilor în Europa

Aproape peste tot în Europa s-au înregistrat cele mai scăzute valori din istorie. Acest lucru se întâmplă chiar înainte de creșterea ratei dobânzii principale de către Banca Centrală Europeană, fapt care este așteptat chiar în zilele următoare. Când se va întâmpla acest lucru, va apărea o presiune ascendentă asupra ratelor dobânzilor din zona euro. O criză în care Europa va intra mai devreme decât se prevedea.

Citește mai multe despre acest subiect: Va exista o criză economică în Europa din cauza creșterii ratelor dobânzilor?

Prin urmare, în viitor ne putem aștepta ca scăderea vânzărilor de imobile să se răspândească în tot mai multe țări. O scădere a tranzacțiilor înseamnă o scădere a prețurilor. Pentru proprietarii de imobile, activul în care au investit se va deprecia. Cu toate acestea, costul plății acestuia va crește dacă împrumutul ipotecar nu are o dobândă fixă.

Infografic 2: Evoluția ratelor dobânzii și proprietăților

Nimic în economie nu se întâmplă mecanic. Creșterea ratei de bază din ultima bulă imobiliară a început încă de la sfârșitul anului 2005. A avut un efect asupra ratelor ipotecare aproximativ un an mai târziu. A crescut timp de doi ani înainte ca bula imobiliară să explodeze în al treilea trimestru al anului 2008.

De asemenea, creșterile ratelor dobânzilor nu au loc uniform din punct de vedere geografic. Este nevoie de timp până să ajungă la periferie, în țări precum România, Bulgaria, Serbia, deși România și Serbia au propria politică a ratei dobânzii. Se poate aștepta ca vânzările imobiliare de aici să continue să crească puțin mai mult decât în economiile dezvoltate ale Europei.

Scăderea vânzărilor în Țările de Jos, Irlanda, Austria, Finlanda și altele este un semnal prevestitor pentru viitorul piețelor imobiliare din UE. Cauzele care provoacă această scădere vor fi inevitabil observate și la noi, deși cu o anumită întârziere. Mediul economic – potențiala criză recentă-, prețurile imobiliare extrem de ridicate și creșterea ratei principale a dobânzii de către Banca Centrală Europeană vor adânci și mai mult problemele din acest segment al economiei.