Unul dintre subiectele de interes actuale este reprezentat de potențiala explozie a unei noi bule imobiliare, la doar 14 ani după cea anterioară. În acest articol, vom trece în revistă următoarele aspecte: ce este o bulă imobiliară, cum apare, de ce se umflă și care este dinamica actuală.

De aproape zece ani, prețurile proprietăților au crescut continuu. Mai jos, vedem ce s-a întâmplat cu locuințele atunci când piața imobiliară s-a prăbușit și dacă sunt asigurate împotriva scăderii prețurilor.

Ce este o bulă imobiliară?

Este înțeles greșit să considerăm că o bulă imobiliară sau o bulă în general reprezintă doar o creștere rapidă a prețului unei categorii de active. De fapt, o bulă este reprezentată de o serie de investiții greșite ale persoanelor fizice și/sau companiilor. Aceste investiții se regăsesc concentrate într-un singur sector al economiei sau în altele, separate.

Investițiile greșite nu apar din senin. Reducerea artificială a ratelor dobânzilor de către băncile centrale a dus la o represiune la fel de artificială. Motivul pentru care a apărut această represiune: deciziile arbitrare ale bănciilor centrale și, ulterior, ale celor comerciale. Atunci când, în paralel cu reducerea ratelor dobânzilor, se imprimă și bani (adică generează inflație), acest lucru nu poate decât să accelereze inflația bulei.

Citește mai multe despre acest subiect: Anatomia crizelor și ciclul economic

În ultimele decenii, am asistat la o combinație de reducere artificială a ratei dobânzii și tipărire a banilor. Banca Centrală a României este capabilă să-și urmeze propria politică monetară și a ratei dobânzii. În Bulgaria, de exemplu, ratele dobânzilor la creditele pentru locuințe urmează modificările ratei cheie ale dobânzii de către Banca Centrală Europeană cu o anumită întârziere în timp (așa-numitul decalaj de timp ). Modificările ratei dobânzii de referință din țară afectează și ratele dobânzilor ipotecare.

Întrucât ratele dobânzilor cheie sunt, din punct de vedere istoric, la cele mai scăzute niveluri în România, ratele dobânzilor la creditele pentru proprietăți sunt, de asemenea, minime. Prin urmare, având în vedere relația dintre cele două, se poate concluziona că are loc, din nou, o bulă imobiliară. Aceeași dinamică a apărut între anii 2000 și 2008. Diferența este că, astăzi, rata dobânzii este mult mai mică decât era atunci.

Citește mai multe despre acest subiect: Bursă, aur și inflație: ce se întâmplă atunci când dobânda crește?

La fel cum scăderea ratelor dobânzilor în timp nu este un fenomen natural, bulele imobiliare umflate artificial nu sunt durabile. Ele cresc doar atâta timp cât ratele dobânzilor rămân suprimate artificial.

Umflarea unei bule imobiliare

Odată cu scăderea artificială a ratei cheie a dobânzii, ratele dobânzilor la diferite tipuri de împrumuturi au început, de asemenea, să scadă. Proprietățile sunt bunuri de consum durabile și sunt deosebit de sensibile la modificările ratelor dobânzilor. Asta înseamnă că atunci când rata ipotecilor scade, pare avantajos pentru consumatori să ia un împrumut și să cumpere o proprietate. Toate celelalte lucruri fiind egale, cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât împrumuturile cresc și gradul datoriilor crește.

Când indivizii cumpără proprietăți, prețul lor crește ca urmare a legii cererii și ofertei. Creșterea prețurilor atrage dezvoltatorii să construiască noi proprietăți. Aceste dinamici sunt ilustrate clar în infograficul de mai jos. La începutul anului 2014, rata cheie a dobânzii din zona euro a fost coborâtă la o valoare negativă. Banca centrală a României a redus-o semnificativ și în 2013. Drept urmare, ratele dobânzilor la creditele pentru locuințe au început să scadă, persoanele fizice și-au majorat creditele pentru locuințe, iar prețurile imobiliare și investițiile în sector au crescut.

Infografic 1 : Dinamica piețelor imobiliare

După 2014, ratele dobânzilor cheie au continuat, în general, să scadă. De aceea, ratele dobânzilor la creditele pentru proprietăți scad constant, atingând minime. În România este aproape un minim record – 4,12%, după ce a crescut ușor de la începutul lui 2022.

Rolul materialelor de construcție mai scumpe în prezent

Pe lângă cererea de bunuri imobiliare, stimulată de ratele dobânzilor, un loc important îl ocupă, în prezent, creșterea prețurilor materialelor de construcție. Creșterea lor a pornit la începutul anului 2021. Odată cu redeschiderea economiilor, cererea de materiale a crescut, mai ales de materii prime, iar randamentele nu au reușit să o îndeplinească. Ulterior, creșterea prețurilor energiei electrice și a gazelor naturale a dus la o scădere a producției de materiale de construcție, o penurie de cărămizi, țigle și altele, dar și falimentele producătorilor, în special în Europa de Vest. În ultimele două luni, creșterea nesiguranței din cauza războiului din Ucraina și a sancțiunilor împotriva Rusiei au avut, de asemenea, un efect negativ asupra prețurilor.

Citește mai multe despre acest subiect: Sancțiuni financiare împotriva Rusiei – efecte în prezent și viitor

Potrivit Eurostat, de la sfârșitul anului 2019 până la sfârșitul anului 2021 prețurile materialelor de construcții au crescut cu aproape 20% în România. Acest procent este probabil subestimat. De exemplu, în Marea Britanie, numai în ultimele trei luni creșterea este de aproximativ 15%. În doi ani, prețurile principalelor materii prime folosite în construcții au suferit modificări colosale: cuprul a crescut cu aproape 50%, aluminiul s-a dublat și lemnul aproape s-a triplat.

Prețurile materialelor de construcție contribuie și mai mult la creșterea prețurilor proprietăților. Nu există indicii sau dovezi că factorii care au condus la această situație vor fi inversați.

Cum explodează o bulă imobiliară?

O bulă imobiliară izbucnește atunci când rata dobânzii crește. Acest lucru este valabil pentru toate celelalte tipuri de bule din economie. Informațile menționate anterior descriu fără echivoc această legătură. Când ratele dobânzilor la creditele pentru locuințe încep să crească, „aerul” din bulă începe să iasă. Cu alte cuvinte, prețurile încep să scadă. Când rata dobânzii a atins vârful la începutul anului 2009 în Bulgaria, și puțin mai târziu în România, a explodat.

„Explozia” este o scădere bruscă a creditării și a cererii de imobiliare, o prăbușire a prețurilor proprietăților și o lovitură pentru dezvoltatori, în special pentru cei care nu și-au vândut proprietățile. Rețineți că majoritatea autorizațiilor de construcție sunt emise în jurul apogeului pieței imobiliare, care coincide cu apogeul prețurilor materialelor de construcție.

Întrucât este nevoie de timp pentru ca proprietățile să fie finalizate, dezvoltatorii se pot găsi într-un mare dezavantaj. Pe de o parte, este posibil să fi investit în materiale prea scumpe. Pe de altă parte, atunci când piața se prăbușește, locuințele pe care le construiesc nu numai că pot deveni mai ieftine, dar nu vor mai avea deloc cumpărători. Acest lucru afectează și alte companii din lanțul de aprovizionare – producători de materiale de construcții, companii de logistică, brokeri și altele.

Prin urmare, atunci când o bulă imobiliară se sparge, efectele nu se limitează la industria construcțiilor, ci se răspândesc într-o mare parte a economiei.

Când să te aștepți la o nouă explozie?

În toată Europa, prețurile proprietăților și-au depășit valorile de la ultimul apogeu. Din 2014 până la sfârșitul anului trecut, în România, prețul caselor a crescut cu 43%, aproape la fel de mult ca în UE și zona Euro (47%). Aceste procente sunt subestimate pentru că datele sunt înregistrate doar până la sfârșitul anului 2021, adică ultimele patru luni nu apar în ele.

Ratele dobânzilor la creditele pentru proprietăți sunt la standarde scăzute record în comparație cu standardele istorice, dar și ca valoare absolută, mai ales în țări precum Bulgaria. Chiar dacă scad puțin mai departe, nu au loc pentru un declin prelungit.

Dobânda consumatorilor este dramatic mai mare decât a fost în ultima bulă imobiliară. Datele pe care le avem, pentru o piață precum Bulgaria, valoarea totală a creditelor pentru locuințe la sfârșitul anului 2021 este de două ori mai mare decât la apogeul ultimei bule din 2008 (sursa: Banca Națională Bulgară).

Citește mai multe despre acest subiect: Credit și datorie – drogurile care ucid economia modernă

Combinația acestor factori: noul vârf al prețului caselor și gradul de îndatorare ridicat cauzat de rata scăzută a dobânzii, fără precedent, arată că bula este deja umflată și se îndreaptă treptat către vârf, fiind pe cale să explodeze. Banca Centrală Europeană a spus același lucru în raportul său din noiembrie privind stabilitatea financiară:

„Pe măsură ce dinamica prețurilor și a creditării depășește rata de creștere a veniturilor gospodăriilor, gradul de îndatorare și supraevaluarea proprietăților imobiliare rezidențiale cresc. Acest lucru mărește vulnerabilitatea pe termen mediu și preocupările legate de bula datoriilor .”

Citește mai multe despre acest subiect: BCE: Riscul spargerii unei noi bule imobiliare este în creștere

Așadar, chiar și banca centrală vede pericolul unui alt colaps pe piața imobiliară.

Când va crește rata dobânzii?

Guvernatorul BCE, Ignacio Visco, a declarat că banca ar putea începe să majoreze dobânda cheie încă din al treilea trimestru al anului 2022. Având în vedere cea mai mare inflație din istoria zonei euro , așteptările băncii centrale cu privire la creșterea ratelor dobânzilor sunt în creștere. Banca Centrală a României a trecut deja la majorarea ratei. Este posibil ca acest lucru să afecteze mai repede rata dobânzii la creditele pentru proprietăți din țară.

Trebuie luate în considerare și alte fenomene. Cea mai recentă analiză a încrederii consumatorilor din Europa a raportat cea mai scăzută valoare din martie 2020, când au fost introduse primele perioade de carantină. Asta înseamnă că europenii se așteaptă, dacă nu la o criză, atunci o incertitudine economică foarte mare. Deși Fondul Monetar Internațional încă prognozează creșterea în Europa în aprilie, aceasta este de peste două ori mai lentă decât se aștepta în raportul din ianuarie. În cazul României – 2,2% (față de 4,8%), iar al Bulgariei – 3,2% (față de 4,3%). Între timp, economia SUA s-a contractat în primul trimestru al anului, adică, practic, tocmai înainte ca rata dobânzii de bază să fie majorată.

Infografic 2 : Indicii de încredere a consumatorilor în Europa

Dacă riscurile geopolitice și amenințarea unei crize cresc, băncile comerciale pot înăspri creditele și își pot crește rezervele. Când se întâmplă acest lucru, crește și rata dobânzii.

Deși este dificil de prezis exact când va exploda o bulă, știm deja că există una pe piața imobiliară și că din ce în ce mai mulți factori o pot face să se spargă. Creșterea dobânzilor este factorul care aruncă în aer bulelele. Poate începe la sfârșitul acestui an sau anul viitor în Bulgaria și puțin mai devreme în România, însă încă nu se preconizează când va atinge apogeul. Cu cât rata dobânzii este mai rapidă și mai mare, cu atât bula va exploda mai repede.

Proprietatea ca o „investiție” de coșmar

De obicei, în mijlocul bulei imobiliare, numărul vânzărilor de case este în creștere. Mulți consumatori cumpără aproape sau chiar la cele mai mari prețuri. Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc și bula explodează, cu proprietatea lor se întâmplă două lucruri. În primul rând, rata dobânzii la creditul pentru locuințe este indexată în sus, adică plata lui devine din ce în ce mai scumpă. În al doilea rând, prețul proprietății în sine se prăbușește.

Citește mai multe despre acest subiect: Investiții în aur, partea 1: Investiții în aur

Astfel, consumatorii se pot găsi într-o situație extrem de nefavorabilă, în care activul lor se depreciază dramatic, iar costul plății acestuia crește. Nici măcar nu includem costurile de reparații și întreținere, care sunt și ele record, după cum s-a dovedit.

Citește mai multe despre acest subiect: Trei motive pentru a investi când inflația e mare

Exact cât de „dramatic” își pierde proprietatea din valoare? În Bulgaria, de exemplu, între sfârșitul anului 2006 și iulie 2009, rata medie a dobânzii la creditele pentru locuințe a crescut de la 7,9 la 10,5% (creștere de 32%). Ca urmare, prețurile proprietăților au scăzut cu aproape 40% de la apogeu, până jos. Dacă se menține același raport în ciclul actual, va fi suficient ca rata dobânzii la creditele pentru locuințe să crească la aproximativ 3,6% pentru ca proprietățile să-și piardă aproape jumătate din valoare.

Poate istoria nu se repetă în cazul acesta, ci doar seamănă. Chiar și așa, sectorul imobiliar din Europa se confruntă cu multe riscuri, amenințând industria cu un alt colaps grav. Pentru că la fel cum BCE umflă sistematic bulele, la fel banca centrală este capabilă să le arunce în aer. Prețul pentru aceasta este plătit de persoanele care și-au cumpărat o casă și alte bunuri.